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房产公司巧节税

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房产公司巧节税

  房地产业在激烈市场竞争中商品房价格一直居高不下,原因很多,其中土地增值税的存在是原因之一?⑸炭⒁桓鱿钅,总要获得一定利润,而利润高低又涉及土地增值税的多少,利润越大土地增值税缴得越多,房价就越高。因此,如何做到使房价在同行中最低,应缴土地增值税最少,所获利润最佳是房地产开发商应当认真考虑的问题。

  税法规定,纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目金额的20%的,免征土地增值税;增值额超过扣除项目金额20%的,应就其全部增值额按规定计税。这里“20%的增值额”就是我们常说的“临界点”。根据临界点的税负效应,我们可以对此进行税收筹划。

  例如:某房产开发公司专门从事普通住宅商品房开发,2004年3月2日,出售普通住宅用房一幢,总面积9100平方米,平均售价2000元/平方米,售价总额为1820万元。该房屋支付土地出让金200万元,房地产开发成本900万元,利息支出为100万元,其中40万元为罚息(不能按收入项目准确分摊)。假设城建税税率为7%、印花税税率为5%、教育费附加征收率为3%。

  当地省级人民政府规定允许扣除的房地产开发费用为10%,该公司应纳土地增值税及税后盈利计算如下:

1.确定转让房地产的收人为1820万元。

2.确定转让房地产的扣除项目金额。

(1)取得土地使用权所支付的金额为200万元

(2)房地产开发成本为900万元

(3)房地产开发费用=(200+900)x10%=110(万元)

 。4)从事房地产开发加汁扣除允许=(200十900)x 20%=220(万元)

 。5)允许扣除的税费合计=1500x 5%X(1+7%+3%)=82.5(万元)

 。6)允许扣除项目金额合计=200+900+110+220+82.5=1512.5(万元)

  3.增值额=1820-1512.5=307.5(万元)。

  4.增值率=307.5÷1512.5x 100%=20.33%。

5.应纳税额=增值额x适用税率-扣除项目金额x速算扣除系数=307.5x 30%-0=92.25(万元)。

  6.实际盈利金额=收入-成本-费用-税金=1820-200-900-100-82.5=445.25(万元)。

  假设该公司将房价适当调低,由每平方米2000元,降到每平方米1978元,则售价总额为1800万元,其他资料不变,则:

1.增值额=1800-1512.5=287.5(万元)。

  2.增值率=287.5÷1512.5X100%=19%<20%该公司开发普通标准住宅且增值额未超过扣除项目金额的20%,按规定免征土地增值税。

  3.实际盈利金额=1800-200-900-100-82.5=517.5(万元)。

  比较上述计算结果,第二种情况虽然售价比原来降低了20万元,但实际税后收益反而比原来增加了72.25万元(即517.5-445.25)。

  在实际工作中,应当认真测算增值率,然后再设法调整增值率。改变增值率的方法有两种,一是合理定价;二是增加扣除额。增加扣除额主要是通过加大投入来提高市场竞争力。按《土地增值税暂行条例实施细则》规定,在房地产开发成本中包括很多可扣除的内容:土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。纳税人应该在公共配套设施费和开发间接费用上做文章,通过改善住房环境,一方面适当增加了扣除项目,另一方面还会受到消费者的欢迎。房地产开发商只有通过合理定价与加大投入,才能做到以“高质量、低价格”来占领市场。

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